エルステュディオインターナショナルがメディアプロデュースする「ビルmo」
株式会社ビルmoは、リノベーションを手がけた「蔵前ウグイスビル」において、米国の建築環境性能認証制度の既存建物カテゴリー「LEED v4.1 O+M」の上位ランク・ゴールド認証を取得し、2023年11月16日に一般社団法人グリーンビルディングジャパン主催のシンポジウム「グリーンビルディング革命～地球沸騰時代のビジネスチャンス」で行われた表彰式に出席しました。
ビルmo「蔵前ウグイスビル」米国建築環境性能認証制度「LEED v4.1 O+M」ゴールド認証を取得
LEED認証は、USGBC*が開発・運用し、GBCI**が認証の審査を行っているビルト・エンバイロメント(建築や都市の環境)の国際的な環境不動産認証です。
地球・居住環境の改善によるオフィスワーカーの健康への配慮した取り組みはESG(環境・社会・ガバナンス)投資の増加に加え、建物の資産価値向上に貢献するため国内不動産業界で関心が高まっています。
また同社は、同年12月に公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会の「第18回日本ファシリティマネジメント大賞(JFMA賞)」にて奨励賞を受賞しました。
USGBC*：U.S. Green Building Council
GBCI**：Green Business Certification Inc.
LEEDでゴールド認証取得
LEED認証は米国グリーンビルディング協会(USGBC)が開発・運営する建築や都市の環境性能評価システム。
既存建物を対象にした環境性能の運用・管理面での取り組みの評価が「LEED O+M」になります。
建物について評価し、認証を与えるプログラムとして世界各国で普及する認証制度の一つで、グローバルな情報発信と不動産価値向上のための有力な指標となっています。
LEEDでは、「水効率」「エネルギー」「室内環境」「革新性とデザイン」などの6項目により評価され、取得ポイントに応じて「標準」「シルバー」「ゴールド」「プラチナ」の4ランクに分類されます。
今回、認証取得した「蔵前ウグイスビル」は、築67年で店舗とオフィスの4階建て複合ビルです。
老朽化が進んでいたため、すべてが空室となっていましたが、2019年からの改修により2020年には満室を実現しました。
さらに2022年、単なる改修にとどまらず建物価値向上を目指して、環境への負荷を軽減させるグリーンビルディングとして健康的で生産的な環境の提供を目指し、環境認証の取得に向けてプロジェクトを開始しました。
今プロジェクトの特徴は、建物を評価する「LEED」と施設の「健康・安全性」を評価する「WHSR(WELL)」の認証取得を同時に目指したことです。
プロジェクトはオーナーとの共同事業で、「リノベーション」「長寿命化」「サスティナビリティ・ウェルビーイング」を追求し、認証取得に臨みました。
作業にあたって外観などは建築当時の面影を残しながら、室内空気の改善を目指す換気設備の更新、太陽光パネルによる再生可能エネルギーの導入、蓄電池設備の採用などを同社がテナントとしてウグイスビルに入居し取り組み、その結果、2022年12月に「WHSR」の認証を取得し、2023年2月には「LEED」でも目的を果たしました。
表彰式で吉田社長は
「築古・小規模ビルなどで資産価値の低下したビルでも、環境認証を取得することは決してハードルの高いことではない。
むしろ新築ビルより認証取得するための項目が少なくハードルは低い。
環境認証を取得することで地域の賑わいの創出に貢献し、ビルそのものが地域に根付くことに貢献できたと思う」
と述べました。
環境認証の取得は、単なる環境問題の課題解決、資産価値向上による所有者の利益だけではなくなっています。
加えて株式会社ビルmoは、同年12月にファシリティマネジメント(FM)に関する優れた業績等を表彰することにより、日本国内におけるFMの普及・発展に資することを目的とする「第18回日本ファシリティマネジメント大賞(JFMA賞)」で奨励賞を受賞しました。
受賞にあたっては、オーナー様との協力によるテナント同士のコミュニティづくりの取り組みにより建物の価値向上に貢献したことが評価されました。
日本ファシリティマネジメント協会は2024年2月、都内ホテルで表彰式などを開催する予定です。
国内の不動産業界を取り巻く環境は大きく変化しています。
首都圏や地方の都市部では、相次ぐ大型開発事業によりオフィスが大量投入されオフィスの供給過多が懸念されています。
「コロナ禍に対応したオフィス」や「省エネルギーなど環境配慮型ビル」に対応した新築ビルへ需要が置き換わってしまうなど、既存ビルの競争力低下が予想されています。
加えて、借りる側のテナントも「働き方改革」が推奨され、安全で健康的な室内環境への関心が急激に高まり、在宅勤務やテレワークなどにより従来のオフィス空間では事業拡大や企業の成長につながる役割が果たせず、新しい働き方に適合するオフィスのあり方を模索する企業が増加傾向にあります。
一方で海外投資家の間では安定した投資リターンが見込める日本の不動産に関心が高まっており、国内では環境認証制度を取得した新築建物がスタンダードになりつつあります。
また海外企業が入居する上で重要なポイントになっているため、ディベロッパー・ゼネコンなど建設業の認証取得が増加しています。
既存の建物でも「LEED」のようなグローバルスタンダードの環境認証取得が重要となっています。
既存ビルの空室率の増加が予想されるなかニーズを的確にとらえる必要があります。
国内企業では働き方改革の推進に伴う健康経営が進んでいます。
健康や働きやすさに配慮した取り組みが企業価値を高めるため、より重要になっています。
特に欧米の投資家はESGに高い関心を示しており、取り組みに遅れることで企業価値の低下を招くことになっています。
新築時に認証を取得したビルが時間経過と共に増加することは、今後、環境・健康に関する認証取得を有する「選ばれるビル」と、ニーズに順応できない「選ばれないビル」に2分化されることが予想されます。
グリーンビルディングは様々なステークホルダーとの協力があって達成されるものです。
物件に関わる所有者や入居者、メンテナンスを担当する作業員、そして認証取得の道をつける同社のような支援企業など全ての立場での協力が必要となります。
経年劣化やニーズの合わなくなった不動産にLEED戦略を取り入れることが、より健康的で生産的な環境を作り出し、人と地球そして企業に利益をもたらすと考えます。
このため同社は今後事業拡大のため認証サポートを頂くコンサルティング企業及び施工会社などと協業を進めています。
認証取得に向けた築古ビルの再生に関して、企画から設計・施工までをワンストップで手がけており、引き合いも増えています。
「今後とも人と環境に配慮した持続可能で高付加価値の建物の提供に向け、積極的に提案していきます」と吉田賀織社長は話しました。
吉田賀織(よしだ・かおり)プロフィール
株式会社ビルmo 代表取締役
京都府生まれ。
2010年投資用不動産の総合サービスを提供する株式会社モダンアパートメントに入社。
2014年より三菱地所レジデンス株式会社が展開する「Reビル事業」に携わる。
2017年同社取締役に就任。
同年既存ビルリノベーションに特化した株式会社ビルmoを設立。
