マンション価格は上がり続けるのかという疑問に対して、前提が変わったときの価格変動を数字で確認できる解説コラムが公開されました。
今回のテーマは、家を持つときに見落としやすい「金利」と「将来売却価格」のリスクです。
感覚ではなくDCFの試算で比較できるため、購入判断の軸を整えたいタイミングに役立つ内容です。
PropTech-Lab「教えて清水先生！！住まいの相談室 第2回」
- 公開日：2026年2月24日
- 公開時刻：19:00
- 基準割引率：2％
- 基準売却価格：3,000万円（10年後想定）
- 基準家賃設定：月10万円（年120万円）
- 想定保有期間：10年
property technologiesは、AI査定モデルを搭載した不動産プラットフォーム「KAITRY」を展開する不動産テック企業です。
同社が設立したPropTech-Labは、不動産市場の分析や住まい選びの判断材料を研究・発信する組織です。
今回の第2回は、マンション価格を支える前提が動いたときに、現在価値がどこまで揺れるかを検証する内容です。
基準ケースのDCF現在価値
- 家賃10年分の現在価値：約1,078万円
- 10年後3,000万円売却の現在価値：約2,461万円
- 合計現在価値：約3,540万円
記事ではまず、家賃と将来売却価格を現在価値に直した基準ケースを示しています。
この基準点を置くことで、条件が変わったときの下落幅を直感でなく比較できる構成になっています。
金利1％上昇時の価値変動
- 割引率2％時の価値：約3,540万円
- 割引率3％時の価値：約3,256万円
- 差額：約284万円の下落
割引率が1％上がるだけで、価値が約284万円下がる試算が示されています。
住宅価値の大きな部分を占める将来売却価格は遠い将来の金額のため、金利変動の影響を強く受ける点が読み取れます。
売却価格下振れ時の価値変動
- 10年後売却2,500万円時の価値：約3,129万円
- 10年後売却2,000万円時の価値：約2,719万円
- 基準比の下落幅：約411万円〜約821万円
将来の売却価格が500万円下がるケースでも、現在価値は約400万円規模で下がる計算です。
街の需要、供給、建物管理、金利環境といった複数要因で売却期待が揺れるため、出口価格の想定は保守的に置く重要性が伝わります。
購入前に確認したい3段階シナリオ
- 基準シナリオ：割引率2％・売却価格3,000万円
- 控えめシナリオ：割引率3％・売却価格2,500万円〜2,700万円
- 厳しめシナリオ：売却価格2,000万円〜2,400万円
記事では、相場予測を当てるよりも、前提が外れても生活が崩れない買い方に寄せる視点を提示しています。
家計が回るか、住み続けられるか、心理的に耐えられるかを事前に点検する流れが、実務的な守り方として整理されています☆
住まい選びは数字だけでも感情だけでも決めにくいテーマですが、前提ズレの幅を先に見ておくと判断がぶれにくくなります。
資産としての目線と暮らしの目線を両立させたい人にとって、今回の内容はチェックしておきたい基礎整理です。
前提ズレのリスクを数字で理解できる！
PropTech-Lab「住まいの相談室 マンション価格リスク第2回」の紹介でした。
よくある質問
Q. 基準ケースの現在価値はいくらですか？
家賃と売却価格を合計したDCF現在価値は約3,540万円です。
Q. 割引率が2％から3％に上がると、どれくらい下がりますか？
試算では約3,540万円から約3,256万円となり、約284万円下がります。
Q. 10年後に2,000万円でしか売れなかった場合の現在価値は？
約2,719万円となり、基準ケースより約821万円下がる計算です。